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Bienvenue sur le blogue de Hubert Dumas Courtier Immobilier Commercial, votre ressource incontournable pour des perspectives professionnelles sur l'immobilier et le monde des affaires au Québec. Notre objectif principal est de partager notre expertise et nos connaissances du marché immobilier multi-logement.

 

Marché du multilogement au Québec — résumé hebdomadaire

Semaine du 11 au 18 septembre 2026

Les faits à retenir

Le taux directeur reste à 2,25 %
La Banque du Canada n’a pas modifié son taux le 2 septembre. Le prochain rendez-vous important sera le 28 octobre. Pour le multilogement, le contexte de financement est donc nettement plus favorable qu’au sommet du cycle de resserrement, mais il ne faut pas présumer d’une baisse continue des taux. 

L’économie québécoise ralentit, mais Québec demeure relativement solide
L’emploi au Québec a diminué de 19 000 postes en août (-0,4 %) et reculait de 1,2 % sur un an. Le taux de chômage provincial est demeuré à 5,6 %. 

Dans la région de Québec, le taux de chômage utilisé dans les statistiques régionales était de 4,4 % pour la période récente, nettement inférieur à celui de Montréal à 6,6 %. 

Lecture pour le multilogement : le marché locatif de Québec bénéficie encore d’un environnement d’emploi relativement favorable.

L’offre locative demeure le principal risque à moyen terme
La SCHL prévoit que la détente du marché locatif se poursuivra en 2026 et que les taux d’inoccupation continueront de remonter. La RMR de Québec comptait 8 925 logements locatifs en construction en 2025, contre 6 450 en 2024 et 4 495 en 2019. 

La conséquence est importante : la croissance future des loyers devra être plus prudente dans les analyses d’acquisition.

 

RMR de Québec : le marché devient plus stratégique

Les dernières données disponibles montrent un marché immobilier québécois qui se rééquilibre. En août, les ventes résidentielles provinciales ont diminué de 7 % sur un an, tandis que les inscriptions en vigueur ont augmenté de 21 %. 

Dans l’agglomération de Québec, le portrait est toutefois plus dynamique : 442 ventes en août, en hausse de 9 %, mais avec une progression de 43 % des inscriptions en vigueur. 

Cela indique un marché où la demande demeure présente, mais où l’acheteur dispose progressivement de davantage de choix.

Pour le multilogement, c’est une nuance importante.

Les propriétaires d’immeubles n’ont pas nécessairement besoin de réduire leurs attentes. Mais ils doivent être beaucoup plus précis dans leur stratégie de prix et de mise en marché.

 

Transactions : ce que je surveillerais

Le marché des immeubles de 50 logements et plus mérite une attention particulière.

Ces actifs sont moins nombreux, les comparables sont moins abondants et le bassin d’acheteurs capables de conclure est beaucoup plus restreint.

 

Le marché du multilogement à Québec : une progression fulgurante des prix en août 2026

 

Le marché immobilier de la région métropolitaine de recensement (RMR) de Québec continue de se distinguer, particulièrement dans le segment des petits immeubles de 2 à 5 logements (plex). Alors que le volume des transactions montre des signes de ralentissement, la valeur des propriétés, elle, atteint de nouveaux sommets.

 

Une appréciation marquée du prix médian

 

Le fait saillant de ce mois d’août est sans contredit l’augmentation significative du prix médian pour les immeubles de 2 à 5 logements. Dans la RMR de Québec, celui-ci a bondi de 17 % par rapport à la même période l’an dernier, pour s’établir à 590 000 $.

 

Cette tendance haussière se confirme également sur une période plus longue : au cours des 12 derniers mois, le prix médian a progressé de 14 %, atteignant une moyenne de 551 524 $. Pour les investisseurs, le prix moyen par porte se situe désormais à environ 224 650 $.

 

Volume des ventes : un léger repli

 

Malgré l’effervescence des prix, le nombre de transactions a connu une baisse modérée. En août 2026, 107 ventes de plex ont été enregistrées, ce qui représente un recul de 6 % par rapport à août 2025.

 

Toutefois, si l’on regarde la performance globale sur les 12 derniers mois, le secteur reste solide, avec un total de 1 501 transactions, soit une croissance de 6 % par rapport à la période précédente. Québec affiche d’ailleurs une meilleure résilience que l’ensemble de la province, où les ventes de multilogements ont chuté de 16 % ce mois-ci.

 

Santé financière et mauvaises créances

 

Le secteur résidentiel de Québec montre des signes de stabilité rassurants en ce qui concerne les mauvaises créances. Pour le mois d’août, on note :

 

• Hypothèques légales : une baisse de 8 % (34 actes).
• Préavis d’exercice : 20 avis ont été enregistrés.
• Délaissements : seulement 3 cas ont été rapportés.

 

Perspectives pour les investisseurs

 

Le ratio prix/évaluation pour les multilogements dans la RMR de Québec s’établit à 135, ce qui témoigne de la forte valeur marchande actuelle par rapport aux évaluations municipales. Avec une augmentation des prix plus rapide que celle du volume des ventes, le marché reste favorable aux vendeurs, bien que la barrière à l’entrée pour les nouveaux acheteurs devienne plus importante.

 

En résumé, la région de Québec demeure un pôle attractif pour l’investissement immobilier, portée par une appréciation robuste des actifs, et ce, malgré un contexte provincial plus frileux.

 

MULTILOGEMENT À QUÉBEC : 10 POINTS À RETENIR CETTE SEMAINE

Le marché du multilogement évolue rapidement. Voici les 10 éléments que je retiens cette semaine pour les propriétaires et investisseurs de la RMR de Québec.

1. Taux directeur : 2,25 %
   La Banque du Canada maintient son taux directeur. Le contexte de financement est beaucoup plus favorable qu’il y a quelques années.
2. Les taux fixes restent à surveiller
   La remontée des rendements obligataires pourrait limiter une nouvelle baisse importante des taux fixes.
3. Les acheteurs sont disciplinés
   Le financement d’un immeuble dépend plus que jamais de la qualité du RNO et de la capacité à supporter la dette.
4. Le Revenus nets demeurent le moteur de la valeur
   Chaque dollar de revenu net supplémentaire peut avoir un impact important sur la valeur d’un immeuble.
5. TGA autour de 4,3 % à Québec
   Les transactions récentes continuent de donner un bon point de référence pour les propriétaires qui souhaitent connaître la valeur de leur immeuble.
6. L’écart entre le prix demandé et le prix vendu est important
   À Québec, les immeubles actifs affichent en moyenne un prix par porte beaucoup plus élevé que celui observé dans les transactions récentes.
7. Même constat à Lévis
   Les immeubles actifs affichent en moyenne un prix par porte beaucoup plus élevé que celui observé dans les transactions récentes.
8. L’offre locative augmente
   Près de 9 000 logements locatifs étaient en construction dans la RMR de Québec en 2025.
9. Les immeubles existants ont parfois un avantage
   Un immeuble avec des loyers sous le marché peut offrir à l’acheteur un potentiel de croissance intéressant face à un immeuble neuf déjà optimisé.
10. La préparation d’une vente commence avant l’inscription
    Revenu net, TGA, loyers, dépenses, travaux, financement, valeur par porte et identification des acheteurs : tout doit être analysé avant de mettre l’immeuble sur le marché.

Mon constat :

Le marché actuel ne récompense pas nécessairement celui qui affiche le prix le plus élevé.

Il récompense le propriétaire qui comprend la valeur de son immeuble et qui sait comment la présenter aux bons acheteurs.

Pour un immeuble de 20, 50 ou 100 logements, quelques mois de préparation peuvent faire une différence importante dans le résultat d’une vente.

Vous envisagez de vendre votre immeuble dans les prochains mois ou les prochaines années?

Je peux vous présenter une analyse confidentielle de sa valeur, de son Revenu net, de son TGA et de son

Repreneuriat immobilier : préparer la relève avant de vendre son immeuble

Le marché immobilier québécois entre dans une période où une question prendra de plus en plus de place : qui prendra la relève des propriétaires d’immeubles locatifs qui souhaitent se retirer?

C’est précisément l’enjeu du repreneuriat immobilier mis de l’avant récemment par la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ). Selon l’organisation, le vieillissement d’une génération de propriétaires pourrait entraîner une transformation importante du parc locatif québécois si aucune mesure n’est mise en place pour faciliter le transfert des immeubles à la prochaine génération. (Corpiq⁠)

Un enjeu qui dépasse la simple vente d’un immeuble

Pour un propriétaire, vendre un immeuble de 20, 50 ou 100 logements représente évidemment une décision financière majeure.

Mais collectivement, ces transactions ont aussi une conséquence sur la structure du marché.

La CORPIQ souligne que le parc locatif québécois repose encore largement sur des propriétaires individuels : le Québec compte environ 163 000 propriétaires, dont 96 % sont des personnes physiques. Le secteur locatif privé génère par ailleurs environ 32,1 milliards de dollars de valeur ajoutée annuellement, soit 5,6 % du PIB québécois, et soutient plus de 135 000 emplois. (Corpiq⁠)

La question devient donc :

Comment permettre à ces propriétaires de prendre leur retraite sans que leurs immeubles quittent systématiquement les mains des propriétaires locaux?

C’est là que le repreneuriat prend toute son importance.

La relève pourrait devenir un moteur important des transactions multilogements

Pendant plusieurs années, le marché a surtout été analysé sous l’angle de l’acquisition par des investisseurs.

Aujourd’hui, il faut aussi regarder le marché sous l’angle de la transmission.

Un propriétaire qui détient un immeuble depuis 20, 30 ou même 40 ans peut avoir accumulé une importante valeur nette. Son immeuble peut également présenter un potentiel de croissance des revenus, une localisation stratégique et un historique d’exploitation qui en font un actif particulièrement intéressant pour un acheteur.

Le défi est souvent de faire correspondre :

un propriétaire qui souhaite éventuellement se retirer

avec

un acheteur capable de reprendre l’actif et de poursuivre son exploitation.

Dans plusieurs cas, la relève peut être familiale. Dans d’autres, elle peut provenir d’un employé, d’un partenaire d’affaires, d’un investisseur déjà présent dans le marché ou simplement d’un nouvel entrepreneur immobilier.

La fiscalité devient un élément central

L’une des propositions de la CORPIQ vise justement à faciliter le transfert des immeubles.

L’organisation propose notamment un crédit d’accession pour la relève locative, un report d’impôt pouvant aller jusqu’à dix ans pour certains transferts familiaux ainsi qu’un report d’impôt lorsque le produit de disposition est réinvesti dans le parc locatif. (Corpiq⁠)

L’objectif est relativement simple : éviter que la fiscalité constitue un obstacle suffisamment important pour pousser un propriétaire à conserver son immeuble plus longtemps qu’il ne le souhaiterait ou, à l’inverse, à privilégier une structure de transaction qui favorise davantage la concentration du parc.

Pour un propriétaire qui envisage une vente, cela démontre surtout une chose :

la planification doit commencer bien avant la mise en marché.

Vendre aujourd’hui ou préparer la relève?

Un propriétaire qui envisage de vendre son immeuble devrait idéalement se poser plusieurs questions plusieurs années à l’avance :

• Quelle est la valeur réelle de mon immeuble?
• Quelle serait la facture fiscale d’une vente?
• Est-il plus avantageux de vendre les actifs ou les actions d’une société?
• Existe-t-il une possibilité de transfert à un membre de la famille?
• Quel financement serait nécessaire pour permettre à un repreneur d’acquérir l’immeuble?
• Comment maximiser la valeur de l’immeuble avant sa mise en marché?
• Quels travaux ou investissements pourraient améliorer sa valeur?
• Quelle structure de transaction répond le mieux à mes objectifs?

Dans un immeuble multilogement, la réponse ne se trouve donc pas uniquement dans le prix demandé.

La structure de la transaction peut avoir une incidence majeure sur le résultat final pour le vendeur comme pour l’acheteur.

Le rôle du courtier prend alors une autre dimension

Dans une transaction de repreneuriat, le rôle du courtier ne devrait pas se limiter à trouver un acheteur.

Il faut d’abord comprendre les objectifs du propriétaire.

Souhaite-t-il maximiser le prix?

Prendre sa retraite immédiatement?

Conserver une participation?

Transférer progressivement son patrimoine à ses enfants?

Réinvestir dans un autre immeuble?

Réduire son niveau de gestion?

Ces objectifs peuvent mener à des stratégies de vente complètement différentes.

Un immeuble bien préparé et présenté aux bons acheteurs peut également générer une concurrence beaucoup plus intéressante qu’une propriété simplement affichée sur le marché.

Une occasion pour la prochaine génération

Le repreneuriat n’est pas uniquement une problématique de vendeurs.

C’est également une occasion pour les nouveaux investisseurs.

Des milliers d’immeubles ont été construits il y a plusieurs décennies et sont aujourd’hui détenus par des propriétaires qui approchent éventuellement de leur retraite. Une partie de ces actifs devra changer de mains au cours des prochaines années.

Pour un entrepreneur immobilier, cela pourrait représenter une source importante d’occasions d’acquisition.

La prochaine génération de propriétaires pourrait ainsi devenir un élément essentiel du renouvellement du parc locatif québécois.

Un marché qui mérite d’être préparé

La CORPIQ rappelle que 72,6 % des immeubles locatifs québécois ont été construits avant 1990, alors que les coûts de rénovation ont augmenté de 49 % entre 2017 et 2025. (Corpiq⁠)

Le défi ne sera donc pas simplement de transférer des immeubles d’une génération à l’autre.

Il faudra également transmettre des actifs qui devront continuer à être entretenus, rénovés et adaptés aux nouvelles réalités du marché locatif.

Pour les propriétaires qui approchent de la retraite, le moment est donc peut-être venu de commencer à réfléchir à la relève.

Pas nécessairement pour vendre demain.

Mais pour savoir quelles options seront disponibles lorsque le moment sera venu.

La relève commence par une bonne planification

Le repreneuriat pourrait devenir l’un des grands enjeux du marché multilogement québécois au cours des prochaines années.

Pour les propriétaires, cela signifie qu’une réflexion stratégique peut être beaucoup plus avantageuse qu’une décision prise dans l’urgence.

Évaluation de l’immeuble, optimisation des revenus, préparation des documents, analyse fiscale, choix de la structure de transaction et identification des acheteurs potentiels : chaque étape peut influencer le résultat final.

Un immeuble ne se vend pas seulement lorsqu’il est affiché. Il se prépare longtemps avant.

Pour un propriétaire de multilogement qui envisage une vente, une transmission ou simplement une réflexion sur sa relève, une première discussion confidentielle peut permettre de déterminer les différentes avenues possibles avant de prendre une décision.

Note : les considérations fiscales et juridiques doivent être validées avec les professionnels concernés selon la situation particulière du propriétaire.