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Bienvenue sur le blogue de Hubert Dumas Courtier Immobilier Commercial, votre ressource incontournable pour des perspectives professionnelles sur l'immobilier et le monde des affaires au Québec. Notre objectif principal est de partager notre expertise et nos connaissances du marché immobilier multi-logement.
APH Sélect : comprendre l’impact réel sur la valeur d’un immeuble multilogement
Le programme APH Sélect n’est pas uniquement un outil de financement.
C’est un mécanisme qui influence directement la valeur, la liquidité et la stratégie de détention d’un immeuble multilogement.
Ce que le programme change concrètement
Depuis sa mise en place, APH Sélect permet :
- des amortissements plus longs, améliorant les flux de trésorerie
- une réduction du risque pour les prêteurs et les acheteurs
- une meilleure prévisibilité financière sur le long terme
Pour plusieurs immeubles, cela a créé une valeur « silencieuse » : réelle, mais parfois mal comprise.
Ce que les propriétaires sous-estiment souvent
Un immeuble APH Sélect :
- ne se vend pas comme un immeuble conventionnel
- comporte des engagements qui doivent être expliqués, pas subis
- peut devenir plus attrayant… ou plus complexe, selon la façon dont il est présenté
La valeur ne repose donc pas uniquement sur les revenus, mais aussi sur la capacité à structurer le discours financier et réglementaire.
Les effets à moyen terme sur le marché
On observe déjà :
- une segmentation accrue entre immeubles APH Sélect et non APH
- des acheteurs plus informés et plus sélectifs
- un besoin croissant d’expertise spécifique à la mise en marché
La stratégie de vente devient aussi importante que l’immeuble lui-même.
Pourquoi cette réflexion est importante maintenant
Plusieurs propriétaires se demandent :
- si la valeur créée est optimale aujourd’hui
- si les prochaines phases du programme seront plus contraignantes
- si leur immeuble est toujours aligné avec leur stratégie patrimoniale
Vendre n’est pas toujours la réponse.
Mais comprendre ses options l’est toujours.
En résumé
APH Sélect est un levier puissant, mais seulement lorsqu’il est bien compris et bien positionné.
La bonne question à se poser n’est pas :
« Est-ce que mon immeuble est admissible ? »
Mais plutôt :
« Comment ce programme influence-t-il la valeur et la liquidité de mon immeuble ? »
💬 Une analyse claire permet souvent d’y voir beaucoup plus clair.
Contactez moi pour en discuter et échanger sur les bonnes décisions à prendre.
Multi logement à Québec, portrait 2025-2026 : ce que les chiffres disent aux propriétaires vendeurs
Beaucoup de propriétaires se demandent en ce moment : « Est-ce encore le bon moment pour vendre ? » Les chiffres récents du marché donnent une réponse claire : oui, des immeubles se vendent — mais pas au hasard.
Un marché actif, mais plus sélectif
En 2024, on observe 407 bâtiments transigés, contre 271 en 2023, démontrant une augmentation marquée de l’activité malgré un contexte de taux plus élevés. En 2025 (cumulatif), on parle déjà de 367 bâtiments, représentant 5 108 portes, dont :
- 2 440 portes transigées par des courtiers
- 1 399 portes vendues par Ray Harvey, soit 57,34 % des parts de marché
Le message est clair : le marché n’est pas gelé, il est professionnalisé.
Valeur et rendements : ajustement, pas effondrement
Les indicateurs financiers montrent :
- MRN autour de 21,5 à 21,9
- TGA variant entre 4,65 % et 4,77 %
- MRB autour de 12,8 à 13,2
Ces chiffres traduisent un marché qui s’est repositionné en fonction du financement, pas un marché en chute libre.
Le vrai facteur de valeur aujourd’hui : la stratégie
Avec des taux d’intérêt actuels autour de :
- 3,90 % (APH, 1 à 5 M$)
- 3,95 % (SCHL)
- 5,47 % (conventionnel)
Les acheteurs analysent :
- la qualité des revenus
- la stabilité locative
- le potentiel réel, pas théorique
Deux immeubles similaires peuvent aujourd’hui se vendre à des écarts importants selon leur préparation et leur mise en marché.
Ce que ça signifie pour les vendeurs
Les vendeurs qui réussissent en 2026 sont ceux qui :
- comprennent comment les acheteurs calculent
- positionnent leur immeuble avec les bons indicateurs
- ne laissent pas le marché « décider à leur place »
Vendre aujourd’hui n’est pas une réaction. C’est une décision stratégique.
Propriétaire d’un multi logement ?
Avant même de parler de vente, plusieurs me contactent simplement pour :
- connaître la valeur réelle actuelle de leur immeuble
- comprendre comment il serait analysé par les acheteurs
- savoir s’il est préférable de vendre maintenant… ou d’attendre
Ces échanges sont confidentiels, sans pression — mais souvent déterminants.
Contactez moi : Hubert Dumas QuebecMultilogement.com ☎️ 418-998-2684 hdumas@rayharvey.ca
ici pour saisir votre texte.
2026 : L'année des opportunités discrètes pour le multilogement à Québec ?
Depuis deux ans, le marché immobilier a été fortement marqué par la hausse rapide des taux d’intérêt. En ce début de cycle 2026, une question revient souvent chez les investisseurs en multilogement à Québec : sommes-nous à l’aube d’un changement de tendance?
Taux d’intérêt : un vent de détente graduel
Les prévisions actuelles en Amérique du Nord pointent vers une stabilisation, voire une baisse progressive des taux directeurs en 2026, tant au Canada qu’aux États-Unis. Sans parler d’un retour aux taux historiquement bas, cette détente pourrait redonner de l’oxygène à plusieurs projets immobiliers mis sur pause.
Multilogement à Québec : un marché toujours solide
La Ville de Québec continue de se démarquer par :
- Une demande locative soutenue
- Un taux d’inoccupation historiquement bas
- Une croissance démographique stable
- Un accès à l’emploi relativement résilient
Résultat : le multilogement demeure un actif défensif, même en période de transition économique.
Ce qui change pour les investisseurs
En 2026, le succès passera moins par la spéculation rapide et davantage par :
- Une analyse fine des flux de trésorerie
- La renégociation intelligente du financement
- L’optimisation des immeubles existants
- Une vision à moyen et long terme
Les acheteurs mieux capitalisés et bien conseillés seront en excellente position pour saisir des opportunités que le marché offre plus discrètement.
Conclusion
Le multilogement à Québec n’est pas en perte de vitesse — il est en phase de repositionnement. Pour les investisseurs patients et stratégiques, 2026 pourrait marquer le début d’un nouveau cycle d’opportunités.
Si vous souhaitez discuter de votre situation, d’un projet d’acquisition, de vente ou simplement mieux comprendre le marché actuel, la conversation est toujours ouverte.
Au plaisir d’échanger,
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Conseils d'experts pour les investisseurs
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